부동산을 공부할 결심

개인적으로 가장 관심을 두지 않고 잘 모르는 분야가 부동산 투자입니다.

최근 아내의 고민으로 시간적 여유가 있을 때 부동산 투자에 대해서도 공부하고자 책을 한권 펼쳤습니다.

 

개인의 모든 투자는 결국 투자 후 충분한 시간을 버텨내야 이길 수 있는데, 이 때 버티는 힘이 바로 공부의 크기 인것 같습니다.

남의 말만듣고 자신의 공부와 검증없이 투자한다면 결국 버틸 수 없게되어 투자를 중도에 포기하게 됩니다.

따라서 내 믿음을 바탕으로 투자하려면 누구보다 많이 공부하여 나 자신의 명확한 확신을 만드는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

 

이에 따라 이제 부동산에 대한 공부를 시작합니다.

아직 많이 모르지만 아내가 원하는 정도의 수준에서 충분히 부동산으로 10년 뒤를 준비할 수 있을 만큼 공부하려고 합니다.

그래서 이 사이클의 저점에서 제대로된 부동산 투자를 하겠습니다.

 

이를 위해서 가장 먼저 읽은 책이 바로 부동산을 공부할 결심 입니다.

https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=303776532&start=slayer

부동산을 공부할 결심

 

저자는 균형잡힌 시각으로 부동산을 바라보며, 신화가 난무한 부동산의 수 많은 책 중 경제적인 분석을 차근 차근 해주고 있습니다.

 

지금부터 그 내용을 살펴보겠습니다.

 

Chapter 1 공급

부동산 시장의 맥거핀(MacGuffin)이 되어버린 공급

맥거핀(MacGuffin) 이란?

영화 등의 줄거리에서 중요하지 않은 것을 마치 중요한 것처럼 위장해서 관객의 주의 를 끄는 일종의 트릭

 

공급이 줄어든다고 가격이 높아지는 것은 아니며, 공급이 늘어난다고 가격이 하락하는 것은 아니다.

주택도 주식의 시가총액과 같이 주택가격 X 주택수 = P X Q = 주택가격총액 으로 봐야 한다.

 

즉 주택 시장의 유동성은 한계가 있다. 주택 가격이 오른다고 무조건 공급이 생기는 것은 아니며, 주택 가격이 하락한다고 무조건 수요가 생기는 것도 아니며 P X Q 만큼의 주택가격총액 을 중심으로 수요 X 공급이 만난다.

 

중요한 점은 유동성 공급이며, 저금리 상황에서 잘못된 주택담보대출(생애최초, 신생아특례대출)이 부채로 집값을 지탱하는 효과를 만들어 내고 있다.

 

집값이 약세일 때는 무주택자가 매수를 관망하게 되면서 전세로 수요가 몰립니다.

집값이 강세일 때는 전세를 끼고 집을 사는 "갭 투자"가 성행하다보니 전세가격 상승이 집값 상승으로 이어집니다.

 

입주의 선행지표로 분양물량만 집계하고 착공물량은 도외시하여 실제 공급물량을 낮추어 판단하는 착오를 일으키고 있습니다. 

특히 분양가상한제 이후 착공 후 분양하는 물량이 있어 분양 물량만으로 앞으로의 공급 물량을 파악하는 것은 매우 잘못된 공급 파악임에도 불구하고 많은 언론에서 호도하고 있습니다.

 

 

분양가상한제 시행 이후 후분양으로 인한 물량은 다음과 같습니다.

 

대략봐도 분양 물량이 장난 아닙니다.

 

이중 올림픽파크포레온 의 경우 1만세대 이상의 대단지 입니다.

참고로 올림픽파크포레온은 2019년 12월 17일 철거한 둔촌주공아파트를 재건축하는 아파트입니다.

 

전매제한을 1년으로 풀고 실거주 의무 폐지는 하지 못하였지만 3년 유예를 받았습니다.

이러한 물량이 나온다면 전세가 하락이 예상되며, 전세가 하락은 집값 하락으로 연결될 수 있습니다.

특히 일반분양의 대다수 물량은 투자 물량이어서 결국 전세 물량으로 나올 가능성이 높습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=In5NsZVIRQs

 

실거주 의무 적용 주요 단지는 생각 보다 많습니다.

아울러 2024년부터 2025년까지 입주 예정인데, 가장 중요한 점은 실거주 의무 폐지가 물건너가면서 입주시점까지 잔금을 구하지 못하면 고분양가를 맞추지 못하는 경우 다양한 문제가 야기될 것 같습니다.

특히 이러한 고분양가를 버티지 못하는 폭락 거래 물량이 나오면 집값 하락을 부추길 것 같습니다.

 

중요한 점은 고분양가를 누가 어떻게 계속 지탱할 수 있을까 입니다.

즉 고분양가를 받친 30대는 실거주 의무 폐지를 통하여 전세 세입자에게 떠 넘기려는 전략이 안되기 때문에 결국 입주 물량 폭탄 거래를 해야할 수 밖에 없는 상황으로 내몰리고 있는 것이 현실입니다.

 

참고로 이러한 내용은 본 도서에 없으며 도서를 읽으면서 제가 조사한 내용입니다.

 

 

 

MV = PQ

피셔의 화폐수량설
M=통화량, V=화폐유통속도, P=가격, Q=생산량

 

미국의 경제학자 어빙 피셔(Irving Fisher)는 화폐공급량의 증감이 물가 수준의 등락을 정비례적으로 변화시킨다라고 하였습습니다. PQ는 결국 GDP인데 GDP가 증가하지 않으면 MV역시 증가하지 않습니다.

 

집값에서 집의 공급보다는 유동성이 가격 변화에 미치는 영향이 절대적이라고 볼 수 있습니다.

 

 

채권의 볼록성(Convexity)가 높을수록 더 좋은 채권이라고 할 수 있습니다.

 

 

채권의 볼록성은 만기수익률과 잔존기간이 일정할 경우 표면이자율이 낮아질수록 볼록성이 커집니다. 이에 따라 채권의 볼록성이 더 큰 채권이 더 우수한 채권입니다.

 

아파트도 채권과 같은 성격의 자산입니다.

즉, 채권에 투자하면 정해진 기간마다 고정된 이자를 받는 것처럼, 아파트에 투자하면 월세나 전세를 놓으면 매월 고정된 임대료를 받도록 되어 있기 때문에 같은 성격입니다.

 

이에 따라 채권의 볼록성과 같이 볼록성이 높은 아파트가 좋은 아파트 입니다.

따라서 금리가 중요한 영향을 미칩니다.

 

 

Chapter 2 금리

애덤 스미스의 다이몬드의 역설

애덤 스미스의 <국부론>에서는 물과 다이아몬드의 역설 또는 가치의 역설 이라는 개념이 등장합니다.

인간에게 필수불가결한 물은 헐값에 팔리지만 사실상 쓸모없는 다이아몬드는 훨씬 비싼 가격에 팔리는 모순을 일컫는데, 다이아몬드는 희소하고 물은 풍부하기 때문입니다.

 

금리는 돈의 가격, 돈 값이라고 할 수 있는데요.

돈에 대한 수요가 줄어들거나 공급이 늘어서 돈 값(금리)이 떨어지면 자산은 현상 유지만 해도 가치가 오른다고 예상할 수 있습니다.

 

 

인플레이션은 곧 화폐가치 하락이므로 이를 헤지(hedge, 방어)하려면 금, 부동산, 원자재 등에 투자해야 한다 라는 말이 있습니다.

https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지

 

가계부채 1,800조원 시대, 금리가 1%p 오르면 18조원을 매년 추가로 감당할 수 있는지를 아주 간단한 산수로 묻고 있습니다.

 

 

 

 

Winter is Coming!

조지 마틴의 얼음과 불의 노래(A Song of Ice and Fire) <왕좌의 게임 제 1 부> 중

 

 

차입금리가 예금금리보다 높기 때문에

1. 집주인(임대인) 입장에서는 대출부담이 많을수록 전세를, 대출 부담이 적을수록 월세를 선호합니다.

2. 세입자(임차인) 입장에서는 보유현금이 많을수록 전세를, 보유현금이 적을수록 월세를 선호합니다.

 

전세는 채권이다.

전세가격은 채권의 가치평가로 산출 가능하며, 시장금리와 반대로 움직이는 채권의 속성을 가지고 있습니다.

그간 전세가가 오른 이유는 채권 가격이 그랬듯 전세가도 계속 오르는 시점이었습니다.

 

 

기준금리가 낮아질수록 임대수익을 일정한데 아파트 가격이 올라서 임대수익률도 낮아지는 모습이며, 그 결과 아파트의 임대수익률은 기준금리와 일정한 스프레드(수익률 차이)를 유지하는 우량채권과 같은 그래프가 도출됩니다.

 

 

서울 등지의 재건축 추친 단지

"규제 풀렸을때 진도 확 빼야죠"&hellip; 목동 주말마다 '재건축 설명회'

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10616529

"규제 풀렸을때 진도 확 빼야죠"… 목동 주말마다 '재건축 설명회' - 매일경제

 

 

십수년 전에는 가락시영, 반포/개포/둔촌 주공 재건축은 요원하다 못해 불가능하다고 했었지만, 규제가 너무 많다고 난리치면서도 결국 재건축을 완료했거나 완료될 예정입니다.

 

 

 

 

한국과 같이 미국의 경우 2008년 금융위기 후에 집값이 하락한 후 코로나19 기간 중 주택 수요는 위축되지 않았고, 오히려 낮아진 모기지 금리 덕분에 집값이 폭등한 양상입니다. 

미국의 1. 모기지 금리 하락 2. 집값 상승 3. 주거비 상승 4. 모기지 금리 상승 5. 집값 하향안정 6. 주거비 하향안정

 

장기주택담보대출 금리와 연동되는 모기지 금리 급등으로 인해 주택 수요가 빠르게 위축된 상황이며, 집 값을 잡기 위한 미 연준의 노력을 큰 흐름에서 조망해볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

연 960만원(월세 80만원 X 12개월) / 5.4억원(매입가 7.4억원 - 보증금 2억원) = 세전수익률 약 1.78%

 

거래비용과 재산세 등을 감안하면 실질수익률은 더 낮아 집니다.

 

 

 

자본환원율(Cap Rate)

자본환원율은 Capitalization Rate의 약자로 부동산으로부터 벌어들이는 돈과 투자한 비용의 비율을 따져보아서 투자 수익률을 계산한다.

연간순영업이익 / 부동산가격
연간순영업이익은 임대 및 기타수익에서 재산세, 관리비, 보험료 등 각종 영업비용을 빼고 산출한다.
분모인 부동산가격이 높을 수록 Cap Rate가 낮아지기 때문에 Cap Rate가 낮을수록 부동산가격이 고평가 되었다고 판단한다.

 

 

아파트 가격 = A + B + C

A = 현재의 사용가치, 전/월세(채권)

A는 채권의 속성으로 가치평가 할 수 있는데, 금리와 가격이 반대로 움직이는 특성이 있음,

즉 금리가 낮을수록 채권의 가치는 높아지는 것 처럼, 아파트의 가치가 높아진다.

 

B = 향후 임대 수익 상승 기대(주식)

B는 주식의 속성으로 영업이익과 성장성을 중시한다는 뜻이다. 앞으로 향후 임대 수익의 증가가 예상되면 아파트 가격 역시 높아질 수 있다.

 

C = 소유 프리미엄 및 희소성 가치 부여 (금)

C는 금와 같은 속성으로 주식, 채권과 같이 금은 배당이나 이자 수익을 발생하지 않지만, 가치저장을 위한 수단으로 사용되는 것처럼 가치를 저장하기 위한 속성입니다.

사실 집은 비쌀수록 높은 보유세 부담, 매년 공급되는 신축 아파트, 거래가 어려운 만큼 미흡한 환금성(낮은 유동성) 등 가치 보전에 불리한 요소들이 내재합니다.

아파트의 구성요소 중 토지는 유한한데, 그 희소성과 더불어 국내 최고 수준의 인프라 투자가 이어지면서 서울, 특히 강남 아파트의 장기수익률은 여타 자산을 압도합니다.

서울 강남의 토지라는 한정된 자원에서 주택을 탄력적으로 눌리긴 어렵기 때문에 하방경직성이 뛰어난 것도 사실입니다.

 

 

 

꼭 누구나 얻어터지기 전에는 계획이 있다고 같은 말로 들리네요..

 

 

 

 

역사적으로 부자의 숫자가 크게 늘어나지 않는 이유는

2021년 초 삼성전자를 향한 어마 무시한 기세를 기억합니다. 당시 차익 실현한 기관투자가의 존재가 없었다면 삼성전자는 15만원까지 내달렸을 것입니다.

기관투자가없는 아파트 시장에서 오버슈팅과 언더슈팅(일시적 폭등과 폭락)은 필연적이라고 생각합니다.

 

유구한 역사 속에서 부자의 숫자가 언제나 제한적인 것은 투자의 세계에서 확률이 한쪽으로 기울어지지 않았음을 의미합니다.

기세가 꺽일 경우 언더슈팅의 고통 또한 과거보다 길고 강할지 모르겠습니다.

 

 

아파트 시장에서 경험한 인플레이션 데자뷔

서울의 아파트 가격은 2014년부터 2021년까지 무려 8년간 상승했습니다.

2008년 금융위기 전후로 전국 미분

 

https://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=599175

11월 전국 아파트 미분양 5만 8000가구…한달새 1만여 가구 급증 "충격" - 이코노믹리뷰

 

 

 

https://m.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202303192157015

다시 드리운 ‘미분양 악몽’…그때는 대형, 지금은 지역 양극화

 

재건축 물량까지 합친다면 사실 미분양 주택 물량은 매우 많은 편이네요.

 

주택담보대출과 신용대출금리는 부동산 침체기였던 2013년 레벨을 이미 상회하고 있더 전국 대부분의 지역에서 신규 수요가 차단될만한 부담스러운 수준입니다.

 

예상보다 강한 인플레이션과 미국의 빠른 긴축 때문에 이제는 시장이 연말 기준금리 3% 이상의 가능성도 반영하는 상황인데 전국적으로 세전임대수익률이 1.5% 수준에 불과할 정도로 올라버린 집 값이 3% 이상의 기준금리를 만나게 될 때 벌어질 상황을 상상해보면 10여 년전 스페인과 포르투갈 등에서 발생한 부동산 폭락에 따른 가계부채 구조조정 문제도 떠 올리게 합니다.

 

 

Chapter 3 유동성

 

오랜기간 저금리/저물가에 익숙해진 탓에 유동성의 소중함 또한 잊혀졌습니다.

화폐가치가 계속 떨어지니 자산가격은 오르는게 당연하고 남의 돈을 빌려서라도 최대한 많이 자산에 투자하는 것이 재테크 성공방정식이었습니다.

 

하지만 2024년 들어 고금리/고물가 환경으로 급격히 전환되면 어떤 일이 벌어질까요?

이에 대한 해답을 찾아야 합니다.

 

 

부채는 미래에 내가 부담해야 할 현재의 경제적 의무 입니다.

자산(내 소유) = 총자산, 자산총액, 총자본
부채(남의 돈, 갚아야할 돈) = 총부채, 부채총액, 타인자본
자본(내돈) = 순자산, 자본총액, 자기자본

 

우리나라 아파트의 월세 수익률은 왜 이리 낮을까?

임대차 2법 시행 전까지 서울 및 주요 대도시 신축/대단지 아파트의 월세수익률은 대략 세전 1.2% ~ 1.8% 선으로 대단히 낮은 수준이었습니다. 이는 아파트를 가치저장수단으로 삼는 투기자금 유입과 더불어 공급자(집주인) 교섭력이 지나치게 약했던 탓입니다.

공급자 교섭력이 약한 이유는 자기자본은 부족하지만 타인자본을 최대한 활용하면서 다주택자가 된 사람들이 많아서이며 전세제도가 이를 심화 시킨 요입입니다.

 

전세제도를 이용하여 돈(자기자본)은 부족하지만 캡 투자로 다주택자가 된 사람 입장에서는 반드시 전세를 유지해야하며, 공실이 발생해서도 안됩니다.

전세계약 만료시기에 세입자가 나가겠다고 하면, 당장 돌려줄 전세금이 없기 때문에 새로운 세입자를 구할 때 까지 기다려달라고 할 수 밖에 없습니다.

계약한 만기날짜에 원금을 돌려주지 못하면 엄현히 부도(Default)라 할 수 있지만, 전세보증금 자체가 가계부채로 잡히지 않으니 통계상 연체율도 잡히지 않습니다.

 

 

임대차 3법 = 전월세신고제 + 전월세상하제 + 계약갱신청구권제

일반적인 상황에서 지나친 무리가 아니라면 본인의 가용예산에서 가장 비싼 아파트를 사는 것은 좋은 전략입니다.

누구나 자산과 소득이 증가할수록 더 좋은 지역에서 살고 싶은 욕구를 가지고 있으니 기왕이면 금리가 낮을수록 나의 소득 상승이 확실할수록 부채를 최대한 활용하여 상급지 아파트를 구입하고 먼저 누리는 것은 합리적인 선택입니다.

이를 반대로 말하면 금리가 높아질수록 나의 소득이 불확실해질수록 매우 위험해지는 것입니다.

 

 

부실의 사각지대 개인사업자대출

https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20231005014008

고금리에 무너지는 자영업자… ‘7조 연체’ 대출 부실 위험수위

 

우리나라 가계대출의 상당부분을 차지하는 제1금융군 주택담보대출의 LTV는 대략 40~60%로 선진국 대비 낮은 편이며 자산(집값)이 부채(주택담보대출)보다 상당히 커서 안전하다는 인식이 지배적입니다.

문제는 정확한 추산조차 안되는 사금융 부채인 전세보증금은 가계부채에서 제외되는 점, 법인명의이 임대사업자대출 및 기타 자영업자 대출은 대부분 실질 차주가 가계이지만 기업대출로 분류된다는 점에서 가계부채의 심각성이 왜곡된다는 것입니다.

 

유동성이 풍부하지 않은 상태의 집주인 리스크

2019년 헬리오시티 입주 당시 입주물량이 쏟아지면 그 여파로 인해 다른 지역도 세입자를 채우는데 오랜 기간이 걸립니다.

반포/개포/둔촌의 2.5만 세대를 소화하기 위한 잡음과 마찰이 곳곳에서 오랜 기간 이어지다보면 결국 유동성 문제를 해결하기 위한 비자발적 급매물들이 나오게 되어 집값 하락을 가속화 할 수 있습니다.

 

 

 

상생임대인제도

상생임대인제도는 직전 임대차 계약에 대비하여 전세 및 월세를 5% 이내로 올린 집주인들에게 실거주 2년 없이 양도세 및 비과세 혜택을 적용해주는 것이다.

 

 

소비자 잉여 = 가치 - 가격
생산자 잉여 = 가격 - 원가

 

 

공공분양도 미분양이 난다면 뭔가 이유가 있다. 저점이거나 저점을 향해서 가는..

 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10716689

공공도 미분양 급증 … 10채 중 7채 수도권 - 매일경제

 

중요한 건 고객의 돈을 자네 주머니로 옮기는 거야.
월스트리트의 제 1 원칙

누구도 주가가 오를지 내릴지 횡보할지 아무도 몰라.
우린 뭘 만들거나 뭔가를 짓거나 하는 게 아니라고.
주식으로 돈을 번 고객이 현금화를 하도록 놔둬선 안 돼!
특별한 아이디어를 내서 우익을 재투자할 종목을 권하는거지!

그렇게 이 판에서 빠져나가지 못하게 해야 해!

 

 

P(판매가격) X Q(생산량) - C(비용)

 

부동산 시장은 2024년에 변곡점 어딘가를 지나는 듯 합니다.
다만 저자가 이야기하는 서서히 물들다 파도처럼 덮친다 라는 이야기가 맘에 남는군요.
2025년, 2026년을 참 예의주시 해야할 것 같습니다.